Thu nhập bao nhiêu thì nên vay tiền ngân hàng mua nhà ?

Theo các chuyên gia, thu nhập cả gia đình ổn định ở mức 20 triệu đồng/tháng mới nên tính tới chuyện vay tiền mua nhà.
Hiện nay, nhu cầu sở hữu một căn nhà để “an cư lạc nghiệp” là ước muốn của đại bộ phận người dân. Tuy nhiên, đối với phần lớn người lao động có mức thu nhập thấp thì việc vay ngân hàng mua nhà là một quyết định khó khăn.

Thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu khởi sắc, trong đó số lượng giao dịch ở một số dự án chung cư giá rẻ có mức giá trên dưới 1 tỷ đồng đang tăng lên. Trong bối cảnh Chính phủ tung ra nhiều gói kích cầu và các ngân hàng thương mại liên tiếp đưa ra những chương trình cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi để thu hút khách hàng thì vẫn còn một số vấn đề đặt ra khi đi vay ngân hàng mua nhà trong
Khảo sát về mức tiền trả góp hàng tháng tại một số dự án, các căn hộ có diện tích dưới 75m2 tại dự án được vay gói 30 ngàn tỷ đồng (triển khai theo Nghị định Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ) với lãi suất 5%/năm và người mua nhà được vay đến 70% giá trị căn hộ, trong 15 năm. Với mức vay 500 triệu đồng/ tháng người mua nhà phải trả 3,9 – 4,9 triệu đồng/tháng cho cả gốc và lãi. Cao nhất là gói vay 700 triệu đồng/ tháng, người vay phải trả từ 5,4 – 6,8 triệu đồng/tháng cho cả gốc và lãi.

Người mua căn hộ có diện tích trên 98m2 được vay gói 6000 tỷ, 70% giá trị hợp đồng với lãi suất 7,99%/năm trong 15 năm và với mức vay cao nhất 1 tỷ đồng, người mua nhà trả góp phải trả số tiền cho cả gốc và lãi hàng tháng lên tới 9,6 – 13,7 triệu đồng.

Tuy nhiên, hiện nay nhiều người vẫn băn khoăn, lo lắng về việc có nên vay vốn ngân hàng mua nhà trả góp, một chuyên gia kinh tế cho hay: “Tốt nhất là không nên vay quá 50% giá trị căn nhà muốn mua hoặc tổng số tiền trả lãi và gốc hàng tháng không được vượt quá 50% tổng thu nhập, để giảm thiểu áp lực trả nợ”, trong trường hợp người vay ngân hàng mua nhà rơi vào cảnh ốm đau, gặp chuyện rủi ro, thu nhập không ổn định… việc trả nợ ngân hàng sẽ rất khó khăn, thậm chí rơi vào bế tắc. Thay vì dồn tiền và vay ngân hàng mua nhà họ có thể chọn giải pháp đi thuê nhà và dùng số tiền đang có đó để đầu tư gia tăng, tích lũy thêm”

"Nếu thu nhập ổn định từ 20 triệu đồng/tháng trở lên thì hãy tính đến chuyện vay ngân hàng mua nhà. Vì ngoài chi phí tối thiểu để ổn định cuộc sống, người mua nhà còn phải tính toán khoản chịu lãi ngân hàng hàng tháng." chuyên gia này đưa ra lời khuyên.

Ông Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây dựng, cũng đưa ra lời khuyên đối với những người dân có nhu cầu vay ngân hàng mua nhà, ông Nam cho rằng, theo điều tra xã hội học tại TP Hà Nội và TP.HCM, thu nhập bình quân các hộ gia đình trong năm ở mức trung là 180 triệu đồng/năm, tương đương 15 triệu đồng/tháng. Nếu tính theo thu nhập phải nộp thuế thu nhập cá nhân tối đa 9 triệu đồng, thì gia đình 2 người đi làm là 15-18 triệu đồng đồng/tháng. Trên thế giới, họ dành ra 30% để lo nhà ở, 18 triệu đồng là dành ra khoảng 6 triệu đồng để chi phí trả gốc và lãi hàng tháng là có thể được.

Ông Nguyễn Trần Nam đưa ra ví dụ và tính toán, vay để mua một ngôi nhà 50m2, giá bán sắp tới tối đa là 12 triệu đồng/m2, tổng giá trị là 600 triệu đồng. Người mua phải ứng trước 20% tương đương 120 triệu đồng và vay 480 triệu đồng. Với lãi suất 6%/năm thì một năm sẽ phải trả gần 29 triệu đồng tiền lãi, tương đương mỗi tháng phải trả 2,4 triệu đồng tiền lãi mỗi tháng.

Trong khi đó gốc trả dần thì lãi xuống dần, gốc vay 480 triệu đồng trong 10 năm mỗi năm phải trả 48 triệu đồng tương đương mỗi tháng 4 triệu đồng. Như vậy, tổng tiền lãi và tiền gốc phải trả mỗi tháng là 6,4 triệu đồng. Với các hộ gia đình 2 vợ chồng, thu nhập ở mức không phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoàn toàn có thể trả được nợ nếu vay mua nhà.

Một số lời khuyên vay tiền mua nhà từ người có kinh nghiệm

Lê Thẩm Dương - Chuyên gia tài chính: Lấy thu nhập cố định hằng tháng làm cơ sở

Khi vay tiền mua nhà, bạn phải ý thức được trách nhiệm của bản thân, không phó thác hết cho ngân hàng. Phải biết khả năng của minh mà vay, không nên vay đại rồi không có khả năng trả nợ rồi nói tại người này, tại người kia là không nên. Kinh nghiệm vay mua nhà là dựa trên thu nhập và nhu cầu về nhà ở mà tiến hành.

Hiện có một chi tiết thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng giữa người vay với ngân hàng là lãi suất vay mua các năm sau phải dựa vào lãi suất thị trường. Vì thế cách tính giá thị trường là rất quan trọng, giá thị trường cần theo một nguyên tắc nào để rủi ro lãi suất được chia sẻ.

Hiện nay, các ngân hàng thường đưa ra mức lãi suất năm đầu rất rẻ chỉ khoảng 5%, các năm tiếp theo thì tính theo lãi suất thị trường. Có nhiều người lầm tưởng rằng lãi suất luôn cố định rẻ như vậy nên cứ vay và hậu quả là chật vật trong tài chính và có khi vỡ nợ, vì vậy hãy tttìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định vay tiền mua nhà.

Theo TS Lê Thẩm Dương, nền kinh tế VN và thế giới hiện đang phục hồi nên sự biến động lãi suất cho vay mua nhà trong trung hạn 3-5 năm tới khó có những biến động lớn như trước đây. Tuy nhiên, việc có hay không sự biến động trong dài hạn 10-15 năm như trong các hợp đồng tín dụng hiện nay thì chưa thể biết được.

Theo ông, lãi suất cho vay bất động sản hiện nay đã là hợp lý. Nếu người mua nhà biết tính toán bài toán tài chính cá nhân khi quyết định vay thì rủi ro nếu có cũng sẽ không lớn. Rủi ro ở đây phải được hiểu là không chỉ nằm trong sự biến động của lãi suất cho vay, mà nằm ở chỗ không cân đối được vốn đi vay và vốn tự có.

Trong bài toán tài chính cá nhân này, số vốn tích lũy đã có sẵn 300-500 triệu đồng không quan trọng bằng thu nhập cố định hằng tháng của người vay là bao nhiêu, có ổn định hay không?

Ông Đặng Đình Hùng (nhà đầu tư BĐS tại quận 3, Tp.HCM): Không nên để người vay đơn độc trong rủi ro

Hiện nay, nhất là năm 2015, có rất nhiều ngân hàng trong và ngoài nước đưa ra lãi suất ưu đãi và họ phải cạnh tranh nhau để có khách vay tiền nên điều này là có lợi cho người vay.

Một gia đình trẻ gồm vợ chồng và một đứa con thường chọn những căn hộ khoảng 1 tỷ đồng, nhưng đa số họ có trong tay chỉ bằng một nửa số tiền đó.

Nếu vay khoảng 500 triệu đồng thì sỗ tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng tính theo cách trả dần đều thì khoảng 5 -7 triệu đồng, nếu tính theo dư nợ giảm dần thì số tiền mỗi tháng phải trả sẽ ít dần theo thời gian. Tổng thu nhập khoảng 20 triệu đồng/ tháng sau khi trừ trả nợ, số tiền còn lại vẫn đảm bảo chi tiêu. Các hợp đồng có thời hạn chủ yếu 10 -20 năm nhưng là người Việt, tâm lý chúng ta thường mong trả nợ sớm hơn thời hạn để thoát khỏi nợ nần.

Lãi suất vay mua ở các ngân hàng từ năm 2012 đến nay giảm liên tục, hiện tại ở mức trung bình là 10%/năm, nền kinh tế vĩ mô cũng đang đi vào quỹ đạo ổn định của nó nên thị trường vẫn có cơ sở kỳ vọng lãi suất không biến động mạnh trong trung hạn.

Vài năm trở lại đây, lãi suất cho vay của các ngân hàng giảm liên tục, hiện nay trung bình là 10%/ năm, nhờ chính sách của nhà nước, kinh tế vĩ mô cũng dần đi vào ổn định tiến gần với thế giới nên kỳ vọng sự ổn dịnh của lãi suất

Càng có nhiều nguồn cung cho vay từ trong và ngoài nước thì sự canh tranh càng cao và tất nhiên điều này có lợi cho người đi vay mua nhà. Hiện chưa nhiều nhưng có những ngân hàng cũng đang đưa ra mức chốt lãi suất trong thời gian từ 3 đến 5 năm tới.